《延长县住宅专项维修资金管理办法》已经县政府研究同意，现印发你们，请认真遵照执行。
第一条 为了加强我县住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《陕西省物业管理条例》《陕西省住宅专项维修资金管理实施细则》以及《延安市住宅专项维修资金管理办法》等法律和法规及有关政策规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本县行政区域内商品房、保障性住房、拆迁安置房和公有住房出售后的住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。凡商品住房和公有住房出售后均应建立住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行统一归集、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。
住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、供电线路、热力管网等。
第四条 县物业行政主任部门会同财政行政主任部门负责本县住宅专项维修资金归集、使用、指导和监督工作。
财政、审计、公安、质监等行政管理部门应当按照各自职责，协助做好维修资金监督管理的相关工作。
第五条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业行政主任部门与商业银行签订托管协议代管，委托商业银行（以下称专户管理银行）作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并设立住宅专项维修资金专户，设置三级账户管理（开立专项维修资金的专户，为一级账户；每个物业管理区域（幢）设立二级账户；按业主的房屋产籍号设立三级账户）。
第六条 业主大会成立后，应委托商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，业主大会开立的住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。结算使用信汇凭证、电汇凭证或其它财务程序，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到已在银行备案的实施工程单位或物业服务企业账户中。
第七条 业主委员会代表业主大会到专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。申请开户时，应提交下列材料：
业主委员会开户后不得擅自变更开户行。确需变更的，应当经业主大会表决通过，并按照首次开户要求重新开立住宅专项维修资金账户，开立住宅专项维修资金账户时，业主委员会不得借机向开户行索取任何好处。开户银行应当严格自律，禁止为业主委员会提供物品、费用和协议范围以外的服务，禁止采取任何不正当的营销手段。如开户银行违规操作，一经查实，将取消其受托资格。
第八条 住宅专项维修资金划转后的账目管理单位是委托物业服务企业或社会中介机构，由业主大会决定。业主大会应当建立本物业管理区域内的住宅专项维修资金管理制度；开立的住宅专项维修资金账户，接受物业行政主任部门的监管。
第九条 业主委员会发生合并、分立或撤销时，须持相关材料办理住宅专项维修资金账户变更或销户手续。
第十条 物业行政主任部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每季度核对一次住宅专项维修资金账目。每月专户管理银行应向物业行政主任部门报送住宅专项维修资金统计报表，专户管理银行应当每季度向业主委员会报送住宅专项维修资金二级账户对账单。业主可以向专户管理银行查询住宅专项维修资金本金和利息额。
第十一条 首次住宅专项维修资金，由业主在办理不动产权属登记前对所在地物业管理行政主任部门交存，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。建筑设计企业自用、出租的物业，其首次住宅专项维修资金，由建筑设计企业在办理不动产权属登记时对所在地物业管理行政主任部门交存。违反前款规定，业主未交存住宅专项维修资金的，房地产行政主任部门不予办理物业权属登记。
第十二条 业主应当交存首期住宅专项维修资金的为本县上年度住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。业主每平方米建筑面积应交存的首期住宅专项维修资金的具体数额由房地产行政主任部门定期公布。
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期交存住宅专项维修资金的数额按政府公布标准执行。
（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
第十四条 开发建筑设计企业应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定住宅专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
第十五条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户或者交由售房单位存入专项维修资金专户。
公有住房售房单位理应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。
第十六条 业主在办理房屋入住手续前，应当将首期维修资金交存至维修资金专户。未按照本办法规定交存的，开发建筑设计企业或公有住房售房单位有权不交付房屋。
第十七条 2008年2月1日前，已经办理房产权属登记但未交存住宅专项维修资金的，应补建补交住宅专项维修资金。
第十八条 不动产权属登记机构在办理不动产权属转移登记时，申请人应提交住宅专项维修资金的交存票据，不动产权属登记机构负责查验。未提交住宅专项维修资金的交存票据，不动产权属登记不予受理不动产权属登记。
第十九条 住宅专项维修资金二级或三级账户资金余额不足按规定首次归集总额的30%时，应按业主所拥有的专有部分占建筑物总面积的比例由业主向物业行政主任部门续筹，相关业主续交后的住宅专项维修资金余额不可以少于其按本办法应交首期住宅专项维修资金数额。住宅专项维修资金具体的续筹标准、续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会讨论决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会的，续交住宅专项维修资金的办法，由各级物业管理行政主任部门会同同级财政部门制定。
第二十条 业主一定要遵守业主大会续筹住宅专项维修资金的决定。在业主大会决定通过后30日内，交纳续筹资金，逾期不交的业主委员会可以依法提起诉讼。
第二十一条 住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。专项维修资金使用前应具备以下前提条件：
（四）需要维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备保修期满，且符合住宅专项维修资金使用范围；
第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，住宅专项维修资金的支出原则上按涉及范围内业主所拥有的专有部分占涉及范围内建筑物总面积的比例进行分摊。规定如下：
（一）商品房之间或者商品房与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
（三）售后公有住房与商品房或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按着建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，公有住房售后应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。
（四）单幢楼房的共用部位、共用设施设备的维修资金，由该幢楼房内全体业主按其所拥有的专有部分占该幢建筑物总面积的比例分摊。
（五）专属于一个单元（层）的共用部位、共用设施设备的维修资金，由该单元（层）内全体业主按其所拥有的专有部分占该单元（层）总建筑面积的比例分摊。
住宅专项维修资金不足以支付维修费用的，不足部分按着建筑面积比例由相关业主分摊。
第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的，由开发建筑设计企业或者公有住房售房单位按照尚未出售的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。
第二十四条 住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照下列程序办理：
（一）物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；业主委员会审核同意该方案，并组织召开会议，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。售后公有住房的相关业主向负责管理售后公有住房的单位提出申请；由管理售后公有住房的单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案。
（三）物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位持住宅专项维修资金使用申请表、签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，经所在社区、街道同意后，向物业行政主管部门申请办理预支手续。
（四）物业行政主管部门在5个工作日内审核完毕相关材料，拨付核定预算金额50%的费用；并于收到申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额50%划转至维修单位。
（五）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额50%划转至维修单位。
（六）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位持下列材料，经所在社区、街道同意后，报物业行政主管部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额:
第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照下列程序办理：
（一）业主委员会提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、分摊范围、其他需临时使用专项维修资金情况的处置办法等。
（二）业主大会依法审议通过使用方案。业主委员会根据维修和更新、改造项目，应将申请报告、工程预算书、工程进度计划、住宅专项维修资金列支范围内专项维修资金归集情况及分摊情况说明等提交业主大会审议。经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占房屋业主总数2/3以上的业主同意后，形成书面决议与上述材料一并报经所在社区、街道、物业行政主管部门备案。
（三）业主委员会组织实施使用方案（使用方案应当在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日）。原则上由业主委员会采取招标方式选聘具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程委托合同。具体参照国家和省、市有关工程招投标管理规定执行。
（四）工程结束后，由业主委员会或其聘用的专业机构进行验收，验收合格后出具书面证明。
（五）工程竣工验收合格后，业主委员会应委托第三方中介机构进行工程决算审计。业主委员会须在审计完毕的工程决算书上加盖公章并向全体业主公布。
（六）决算审计完毕后，到物业行政主管部门办理相关手续。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至施工企业。
第二十六条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由所在社区、街道组织代修，发生的维修费用从相关业主专项维修资金三级账户中列支。住宅专项维修资金在物业行政主管部门代管期间，提取住宅专项维修资金总额的5％作为紧急备用金，专款专用，专项用于经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现严重影响物业正常使用的紧急状况, 需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的支出，其使用由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出书面紧急报告，所在社区、街道核实后及时安排施工，并将核实后的维修工程决算费用清单在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满后办理结算手续。前款所称的紧急情况包括：
（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的；
第二十七条 发生危及房屋使用安全的情况时，未按规定实施维修和更新、改造的，所在社区、街道可以组织代修，费用从相关业主专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。组织代修的，应按照以下程序办理：
（二）物业行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；
（一）依法应当由开发建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；
（二）依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
第三十条 各级物业管理行政主任部门收取住宅专项维修资金，应当向交存人出具财政部门监制的住宅专项维修资金专用票据。
第三十一条 业主大会成立后，业主大会对住宅专项维修资金管理有关事项作如下表决：
以上事项须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
第三十二条 经业主大会决定，业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，以确保专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。
第三十三条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期住宅专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前足额交存。
第三十四条 有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到物业行政主任部门办理有关住宅专项维修资金的变更手续：
（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第三十六条 住宅专项维修资金的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。
第三十七条 开发建设单位违反本办法第十七条规定将房屋交付房屋买受人的，由房地产行政主任部门责令限期整改；逾期不改正的，依据有关法律法规进行处罚，并由建设单位代业主履行交纳住宅专项维修资金的义务。
第三十八条 违反本办法的规定，业主不交存或不续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会应督促其交纳。经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会可依据《管理规约》向所在地人民法院提起诉讼。
第三十九条 违反本办法规定挪用住宅专项维修资金的，由房地产行政主任部门追回挪用的维修资金，依法没收违法所得并处罚款。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按规定予以处罚外，由工商部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第四十条 房地产行政主任部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行住宅专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条 因住宅专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。对违反本办法的单位和个人，依据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。
第四十二条 未在规定时限内将住宅专项维修资金交由物业行政主任部门代管的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交。未在规定时限内转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主任部门依法进行处罚。
四十三条 本办法自2024年5月31日起施行，2029年5月30日废止。
